Blog

Temukan informasi dan ilmu pengetahuan, tips, berita, pembaruan terkini, pengumuman dan informasi terbaru tentang konsultan properti, agen properti dan konsultan hotel.

Prinsip Dasar Highest and Best Use

Prinsip Dasar Highest and Best Use

Highest and Best Use

Sebuah properti harus dinilai dari segi penggunaan tertinggi dan terbaiknya.

Definisi penggunaan tertinggi dan terbaik adalah sebagai berikut:

Penggunaan yang wajar, mungkin, dan legal atas tanah kosong atau properti yang lebih baik, yang secara fisik memungkinkan, didukung secara tepat, layak secara finansial, dan yang menghasilkan nilai tertinggi.

Jika lokasi memerlukan perbaikan, penggunaan tertinggi dan terbaik dapat ditentukan berbeda dari penggunaan yang ada.

Yang tersirat dalam definisi ini adalah bahwa penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik mempertimbangkan kontribusi penggunaan tertentu untuk tujuan pengembangan komunitas sekitar, serta manfaat penggunaan tersebut bagi pemilik properti.

Implikasi tambahannya adalah bahwa penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik dihasilkan dari penilaian dan keterampilan analitis; Artinya, penggunaan yang ditentukan dari analisis mewakili suatu opini, bukan fakta yang ditemukan.

Dalam praktik penilaian, konsep penggunaan tertinggi dan terbaik mewakili premis yang menjadi dasar nilai. Dalam konteks harga jual yang paling mungkin, istilah lain yang sesuai untuk mencerminkan penggunaan tertinggi dan terbaik adalah penggunaan yang paling mungkin.

Setiap penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik termasuk mengidentifikasi motivasi pembeli potensial. Motivasi didasarkan pada persepsi manfaat yang diperoleh dari kepemilikan properti. Motivasi yang berbeda memengaruhi penggunaan tertinggi dan terbaik dan penting bagi kesimpulan penilai tentang penggunaan tertinggi dan terbaik dari setiap bidang real estat.

Manfaat properti investasi yang tidak ditempati pemilik terkait dengan potensi pendapatan bersih dan pada akhirnya untuk dijual kembali atau pembiayaan kembali. Keputusan penggunaan tertinggi dan terbaik untuk properti investasi seringkali dipengaruhi oleh pajak penghasilan dan aspek lindung nilai inflasi dari perbaikan yang ada atau yang diusulkan.

Penentuan jenis dan intensitas perbaikan yang akan ditempatkan di tanah investor seringkali membutuhkan analisis pengembalian setelah pajak dari berbagai alternatif. Tanah atau properti yang lebih baik yang memiliki keuntungan dijual kembali sebagai manfaat potensial utamanya adalah murni spekulatif. Harga perintah tanah tersebut di pasar mencerminkan motivasi sebenarnya dari pembeli / spekulan.

Bagian dari proses penilaian ini didasarkan pada definisi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yang diberikan sebelumnya. Dari definisi ini, jelas bahwa nilai pasar dari tanah atau lokasi dan properti yang ditingkatkan keduanya diperkirakan dengan asumsi bahwa pembeli potensial akan membayar harga yang mencerminkan analisis mereka tentang penggunaan yang paling menguntungkan dari kedua tanah tersebut, sebagai kosong, dan properti. , sebagaimana ditingkatkan.

Suatu penggunaan harus memenuhi empat kriteria sebagai berikut:

  • Mungkin Secara Fisik
  • Diizinkan secara hukum
  • Layak Secara Finansial
  • Produktif Maksimal.

Setelah penggunaan tertinggi dan terbaik ditentukan, penilai kemudian dapat menerapkan pendekatan yang sesuai untuk menilai.

Cara Menentukan Penggunaan Properti Tertinggi dan Terbaik

Konsep penggunaan tertinggi dan terbaik adalah salah satu prinsip dasar yang mendasari penilaian real estat. Penggunaan tertinggi dan terbaik mengharuskan penilaian mempertimbangkan tidak hanya penggunaan properti saat ini tetapi juga nilai potensial yang terkait dengan penggunaan alternatif. Lembaga Penilai memiliki empat pengujian yang dapat digunakan penilai untuk mempersempit semua alternatif ke satu penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik. Empat Tes untuk Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Anda dapat menggunakan empat pengujian berikut untuk menemukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah situs seolah-olah kosong atau sedang ditingkatkan.

  • Apakah penggunaan secara fisik memungkinkan?

Tes pertama penggunaan tertinggi dan terbaik hanya mengevaluasi apakah mungkin menggunakan tanah dengan cara tertentu. Mengabaikan zonasi dan ekonomi proposal, pertimbangkan apakah potensi penggunaan secara fisik memungkinkan atau tidak. Artinya topografi, jenis dan kondisi tanah, ukuran dan bentuk lot, permukaan dan air bawah permukaan, bahkan pola cuaca harus memungkinkan untuk dikembangkan. Jadi, Anda mungkin tidak dapat membangun marina di tengah gurun, bangunan marmer yang berat di atas tanah liat lunak, atau bangunan dengan dasar 2500 meter persegi di atas tanah seluas 2000 meter persegi. Selain itu, penilai tidak hanya harus mempertimbangkan usulan penggunaan situs tetapi juga karakteristik perbaikan optimal untuk penggunaan tersebut. Tes pertama ini, bagaimanapun, biasanya yang paling mudah untuk dilalui.

  • Apakah penggunaan diizinkan secara hukum?

Setelah menghilangkan potensi penggunaan yang tidak mungkin dilakukan secara fisik, Anda dapat melanjutkan ke tes kedua. Apakah suatu potensi penggunaan diizinkan secara hukum melibatkan beberapa pertimbangan hukum yang berbeda. Penggunaan yang diusulkan harus diizinkan oleh peraturan zonasi. Jika membangun di daerah pemukiman dengan perjanjian yang membatasi, perbaikan yang diusulkan tidak boleh melanggar aturan apa pun. Penggunaan yang diusulkan harus sesuai dengan semua kode bangunan dan batas ketinggian yang berlaku. Selain itu, perbaikan harus mematuhi setiap pembatasan yang diberlakukan oleh kemudahan pada properti.

Menentukan apakah penggunaan yang diusulkan diizinkan secara hukum memerlukan penelitian tentang peraturan dan batasan bangunan setempat. Mendapatkan pemahaman yang komprehensif tentang persyaratan hukum yang berlaku bisa memakan waktu, tetapi cukup mudah untuk menentukan apakah suatu proposal melanggar peraturan ini atau tidak. Menyimpulkan apakah sesuatu diperbolehkan secara hukum atau tidak merupakan proses yang mudah. Peraturan, bagaimanapun, berubah seiring waktu. Suatu kawasan yang dulunya dikategorikan untuk pengembangan pemukiman dapat diubah menjadi pengembangan komersial. Hanya karena suatu pembangunan yang diusulkan tidak diizinkan secara hukum, tidak berarti akan selalu demikian. Dalam kasus ini, penilai harus mempertimbangkan kemungkinan perubahan batasan hukum untuk memungkinkan pengembangan yang diusulkan. Dalam kasus ini, harus ada dokumentasi substansial yang menyarankan bahwa peraturan tersebut akan diubah untuk lolos ke tes ketiga penggunaan tertinggi dan terbaik.

  • Apakah penggunaannya layak secara finansial?

Untuk mengetahui apakah penggunaan yang diusulkan layak secara finansial, Anda perlu melakukan analisis pasar dan mengembangkan perkiraan arus kas proforma. Anda perlu mengumpulkan data untuk memperkirakan biaya konstruksi dan pengembangan, biaya operasional, sewa, tingkat penyerapan, tingkat kekosongan, tingkat diskonto, tingkat batas, dan nilai sisa. Setelah Anda mengumpulkan semua informasi ini, Anda akan memperkirakan pendapatan operasional bersih proforma selama periode penyimpanan yang diharapkan. Dengan menggunakan teknik arus kas yang didiskon, Anda dapat menentukan proyek mana yang memenuhi standar investasi khusus Anda. Mendiskontokan arus kas dengan biaya modal Anda dan menghitung nilai sekarang bersih, sebuah proyek dianggap layak secara finansial jika NPV lebih besar dari 0. Anda juga dapat menghitung tingkat pengembalian internal dan membandingkan pengembalian properti dengan tingkat rintangan yang dapat diterima untuk proyek. . Hanya penggunaan properti yang diusulkan yang memenuhi kriteria ini sebagai layak secara finansial, pindah ke langkah analisis berikutnya.

  • Akankah penggunaannya menjadi produktif secara maksimal?

Langkah-langkah sebelumnya menghilangkan usulan penggunaan yang secara fisik tidak memungkinkan, diizinkan secara hukum, atau layak secara finansial. Langkah terakhir ini mengambil semua usulan penggunaan yang memenuhi persyaratan ini dan memeringkatnya dalam urutan nilai atau tingkat pengembalian. Sementara memeringkat penggunaan yang diusulkan, juga berguna untuk mempertimbangkan risiko yang terkait dengan penggunaan yang diusulkan. Misalnya, satu penggunaan yang diusulkan mungkin menghasilkan tingkat pengembalian internal yang jauh lebih tinggi daripada semua penggunaan yang diusulkan lainnya. Namun, alasan pengembalian yang tinggi mungkin terkait dengan risiko yang lebih tinggi dari proyek tersebut. Salah satu cara untuk menyesuaikan risiko yang terkait dengan penggunaan yang diusulkan adalah dengan menerapkan tingkat diskonto yang sepadan dengan tingkat risiko saat menghitung nilai bersih saat ini. Pada akhirnya, penggunaan yang diusulkan dengan tingkat pengembalian internal tertinggi dan nilai bersih saat ini adalah penggunaan yang produktif secara maksimal.

Get Contacted